40年ローンがやばいというのは本当？35年ローンとの違いは？

返済期間が40年以上の住宅ローンが増えてきているのをご存じでしょうか。

かつては35年が最長でしたから、「長すぎる」「やばい」などという噂を耳にして、不安になっている人もいるかもしれませんね。

そこで、この記事では、40年ローンがと35年ローンの違いや、40年ローンのメリット・デメリットなどについて解説します。

返済期間40年以上の住宅ローンが増えている背景は？

未だに、住宅ローンの借入期間は最長でも35年だという認識の人が多いのですが、返済期間が35年を超える住宅ローンが誕生したのは2009年です。

住宅金融支援機構が取り扱いを開始した、借入期間50年までの住宅ローン「フラット50」が最初でした。

その後、他の金融機関でも借入期間が40年以上の住宅ローンを取り扱うようになり、現在に至ります。

住宅金融支援機構が2024年4月に行った「住宅ローン利用者の実態調査」によると、35年を超える長期ローンを組んでいる人は全体の約16.0％。

そのうち、返済期間が40年超～50年は2.3％という結果でした。

ただし、40年を超える住宅ローンが調査対象となったのは2023年からです。

そのため、いつごろからどれくらい増えているのかは明確ではありませんが、2023年は1.7％だったのが、1年後の2024年には2.3％になっています。

少しずつ増えていることは間違いないでしょう。

長期ローンを選ぶ人が増えているのは、建築資材が高騰して住宅の金額が上がっているからだと考えられます。

準備する住宅資金を増やさなければならないにもかかわらず、年収は上がっていません。

月々の返済額は増やせないため、年齢が低く収入の少ない人は、返済期間を延ばすことで、月々の負担を小さくしています。

参考：住宅金融支援機構　住宅ローン利用者の実態調査

40年ローンを組める人の条件は？

借入の条件は金融機関によって異なりますが、住宅ローンの借入可能年齢は20歳以上70歳以下、完済時の年齢は80歳未満としている金融機関が多いようです。

完済時の年齢から逆算すると、申し込み可能なのは40歳未満ということになります。

また、住宅ローンの審査において、重視されるものの1つに返済負担率があります。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。

返済負担率は、年収400万円未満なら30％以下、年収400万円以上なら35％以下とする金融機関がほとんどです。

返済負担率が30％以内に収まっていることも、40年ローンを組むための条件の1つになるでしょう。

ただし、住宅金融支援機構が2024年4月に行った「住宅ローン利用者の実態調査」では、返済負担率15～20％で借りている人が最も多いという結果でした。

実際は審査を通るギリギリではなく余裕をもって返せるようにローンを組んでいるようです。

借り入れ時の年齢に対する借入期間の平均値は？

国土交通省住宅局が令和5年3月に発表した「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅の種別ごとの借入期間の平均値は以下の通りです。

住宅の種別	借入期間
注文住宅	32.8年
土地	34.5年
分譲戸建住宅	32.7年
分譲マンション	29.7年
中古戸建住宅	28.4年
中古マンション	28.5年
リフォーム住宅	16.1年

 

新築物件を購入する際には30年以上のローンを組んでいる人が多く、35年以上のローンを組んでいる人の割合は、住宅建築資金が72.7％、土地購入資金が83.8％、分譲住宅購入が67.7％という結果です。

なお、この調査における世帯主は、新築物件の建築や購入は30代が最も多く、新築の注文住宅購入者の55.8％、分譲戸建て住宅の購入者の58.1％、分譲集合住宅の購入者の42.7％を40歳未満が占めています。

このことから、若年層が占める割合が多いほど、借入期間が長いと言えそうです。

40年ローンと35年ローンの差はどれくらい？

借入金額5000万、固定金利、元利均等で返済すると仮定し、金利0.7％、1％、1.5％で35年ローンと40年ローンを比較してみます。

【固定金利が0.7％の場合】

借入期間	総利息	総返済額	月々の返済額
35年	約639万円	約5639万円	約13.4万円
40年	約734万円	約5734万円	約11.9万円

 

【固定金利が1.0％の場合】

借入期間	総利息	総返済額	月々の返済額
35年	約928万円	約5928万円	約14.2万円
40年	約1069万円	約6069万円	約12.7万円

 

【固定金利が1.5％の場合】

借入期間	総利息	総返済額	月々の返済額
35年	約1430万円	約6430万円	約15.3万円
40年	約1652万円	約6652万円	約13.9万円

借入期間が長くなると総利息額が高くため、総返済額は高くなりますが、月々の返済額は安くなります。

40年以上の長期ローンを組むメリットは？

返済期間を35年ではなく40年以上にすることによって何が変わるのでしょうか。

40年以上の長期ローンを組むことには次のようなメリットがあります。

 

月々の返済額を抑えられる

同じ金額を借り入れる場合、返済期間が長いほど月々の返済額は安く、逆に短いほど高くなります。

住宅ローンの返済期間と子育ての期間が重なる若年層にとって、月々の返済額が抑えられるのはメリットといってよいでしょう。

住宅ローンの返済額を低く抑えることで、やりくりに余裕が生まれます。

差額を子供の教育費やレジャーに回すこともできるでしょう。

借入期間が長いことによって審査が通りやすくなる

住宅ローンの審査では、返済負担率が重視されます。

年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下を目安としている金融機関が多いため、返済期間が長くなることで、月々の返済額が安くなる点もメリットの1つになるでしょう。

5年返済期間を延長することにより返済負担率が下がり、35年ローンでは審査が通らなかった人でも、40年ローンにすることで審査が通る可能性があります。

物件選びの予算を上げられる

返済期間を長くすることで、月々の返済額を減らすことができ、審査も通りやすくなることは先に述べた通りです。

これは、返済期間を延ばして、月々の返済額を同額に設定すれば、より多くの金額を借り入れることができるということでもあります。

たとえば、年収600万円の人が返済比率25％になるように返済額を設定すると年間150万円なので、月々の返済額は12万5000円です。

そこで、月々の返済額が12万5000円になるように借入額を計算すると、固定金利が0.7％の場合は、35年ローンなら約4655万円、40年ローンの場合は約5231万円になります。

つまり、借入期間を5年延ばすことで予算が約576万円増えるわけです。

固定金利1.5％の場合は、35年ローンなら約4082万円、40年ローンなら4509万円なので、金利が低いときよりは差額が減ってしまいます。

しかし、それでも予算を約424万円増やせる計算です。

物件選びの予算を増やし、アップグレードすることが可能になります。

返済のペースを調節しやすい

余裕のある人があえて40年ローンを組んだ場合は、返済のペース調整がしやすくなります。

月々の返済額を抑えられるため、貯蓄に回す金額を増やしたり、繰り上げ返済に充てたりすることも可能です。

貯蓄がうまくできなかった年は繰り上げ返済をしないという選択もでき、余裕ができたときだけ繰り上げ返済を行うという方法も選べます。

住宅ローンの金利を上回る資産運用をできるなら、余裕資金で繰り上げ返済せず、NISA等で運用して増やしてから繰り上げ返済に充てるということもありでしょう。

返済方法の選択肢を増やすことができる点はメリットです。

団体信用生命保険に長期間加入できる

民間の金融機関で住宅ローンを組むときは団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられています。

40年ローンを組む場合は、この団信に40年間加入し続けられるので、その点もメリットです。

というのも、団信に加入できる間は、生命保険の保障額を減額しても十分な保障を得られるからです。

あえて繰り上げ返済は行わないで、生命保険代わりに団体信用生命保険を活用し続けるということもできます。

40年以上の長期ローンを組むデメリットは？

さまざまなメリットがある40年以上の長期ローンですが、実は大きなデメリットもあるため注意が必要です。

ここからは40年以上の長期ローンに加入するデメリットについて見ていきましょう。

 

総返済額が高くなる

40年ローンと35年ローンの返済総額の差は先に述べたとおりです。

月々の負担が減る一方で、総返済額は増えてしまうという大きな問題があります。

5年延長する分、利息を支払う期間が長くなるためです。

家計のやりくりは楽になりますが、余分な利息を払わなければなりません。

ただでさえ家は高額な買い物です。さらに高い買い物をすることになってしまいます。

金利が高く設定されるケースが多い

金融機関によって異なりますが、借入期間を延長することで、0.1～0.3％の金利が上乗せされる場合があります。

たとえば、固定金利のフラット35とフラット50は2024年11月現在差が約0.1％以上です。

変動金利の住信SBI銀行住宅ローンは、35年超～40年以内で0.07％、40年超で0.15％通常の金利に上乗せされています。

返済期間を延長することで、金利が高く設定されるうえに、利息を払い続ける期間が長くなるため、総払込金額が高くなる点はデメリットと言ってよいでしょう。

定年後も返済が続く可能性が高い

40年ローンを組める人の最低年齢は20歳です。

仮に20歳の人が借りても、返し終わるのは60歳。

60歳といえば、多くの企業で定年を迎える年齢です。

20代で借りても繰り上げ返済しなければ、定年までに完済するのは無理ですから、借りるタイミングが遅くなれば、定年後に返済する割合が多くなります。

定年後はそれまでよりも収入が大きく減少する可能性が高く、ローン返済の負担感が増すことは間違いないでしょう。

40年ローンを組むことは、老後のライフプランに大きな影響を与えます。

選べる金融機関や商品が限られている

35年以下の住宅ローンはほとんどの金融機関で取り扱っていますが、返済期間が40年以上の住宅ローンを取り扱っている金融機関はまだ多くありません。

借り入れを希望する金融機関で取り扱っていない可能性があります。

本来なら、借入先を検討する際に、固定金利にするか変動金利にするかを検討したり、金利やかかる諸費用の差を比較したりします。

検討材料が多く、自分に合う住宅ローンを選びやすいのですが、40年以上の住宅ローンは選択肢が少ないため、検討の余地がほとんどありません。

自分に合うか合わないか以前に借りられるか借りられないかという選択になってしまいます。

売却や住み替えがしにくくなる

返済期間を延長すると、月々の負担は減りますが、元金の減り方が遅くなる点がデメリットです。

自己資金が少なく、住宅購入資金のほとんどをローンで賄っている場合は、担保割れする恐れが高くなります。

担保割れとは、家の価値がローンの残高を下回っている状態です。

家を売却する際には、ローンを完済しなければなりませんが、売値がローン残額を下回っている場合、自己資金で差額を埋めるか、新たなローンを組んで支払わなければなりません。

差額が大きいほど、売却や住み替えが難しくなります。

変動金利を選ぶとさらにやばい

変動金利のローンには1.25倍ルールと5年ルールがあります。

変動金利の場合、通常借り入れ後6カ月ごとに利率の見直しが行われますが、金利が上昇しても直ちに返済額が上がるわけではありません。

金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらないというのが5年ルールです。

多くの金融機関がこの5年ルールを取り入れています。

さらに、6年目からも、月々の返済額は1.25倍までしか上げられないというのが1.25倍ルールです。

1％の金利が2％に上がったとしても、その影響が出るのは6年目以降で、月々の返済額が10万円なら6～10年目までは12万5000円になります。

具体的な例を挙げるなら、金利1％のローンを組んだとき、直後に急激に上がり3％になったとしても、1～5年目の金利は1.0％、6～10年目の金利は1.25％、11～15年目の金利は1.5625％…という具合に、急激には上がりません。

しかし、そこには大きな落とし穴があります。

本来なら3％に上昇している金利が、1.25％になっているのですから、残りの1.75％が適用されずに残っている状態です。

この分を金融機関が肩代わりしてくれるわけでいるわけではありません。

完済時に未払い利息として請求されます。

未払い利息は一括で支払うか、再度ローンを組んで支払わなければなりません。

高齢になったタイミングでまとまった請求が来る可能性があることを、きちんと理解したうえで変動金利を選ばなければ、何十年も経ってから後悔することになります。

40年ローンを選んでも大丈夫な人とは？

40年ローンは、組める人が限られているだけでなく、メリットが大きい人も限られているようです。

40年ローンの恩恵を大きく受けられるのはどのような人なのでしょうか。

 

計画的に繰り上げ返済できる人

40年ローンは、20歳で組んでも普通に返し続ければ、完済は定年ギリギリのタイミングになります。

完済する年齢を考えると、基本的に若い人しか組めないローンです。

いくら若くても、最初に決めた金額を月々返済しているだけなら、定年後も返済し続けなければなりません。

定年後は収入が大きく減るのが一般的ですから、定年前後までにローンは払い終えておきたいというのが普通でしょう。

繰り上げ返済すれば、返済期間を短くできます。

ただし、まとまったお金を返済に充てると、家計に影響する可能性が高いため、どのタイミングでいくら繰上げ返済するかあらかじめ計画することが大事です。

繰り上げ返済のために家計をやりくりして資金を準備できるような人であれば安心して40年ローンを組むことができるでしょう。

ローン返済以外の支出がほとんどない人

住宅ローンが収入の3割程度に収まっていなければ、金融機関の審査に通りません。

金融機関が住宅ローンの審査で重視するのは、返済負担率が30～35％までで収まっているかどうかだからです。

審査に通ったとしても、収入の約3割を住宅ローンの返済が占めれば、やりくりが難しくなります。

しかし、返済負担率が高くても、住宅ローン以外の支出が極端に少なければ、実際の負担感は低いかもしれません。

家で過ごす時間が短く光熱費がほとんどかからない人や、食費や被服費があまりかかっていない人であれば、40年ローンを組んでも、家計のやりくりで苦労することはないでしょう。

共働きで一方の収入をローン返済に充てる人

共働きの家庭では、世帯収入で住宅ローンの返済をしようと考えることが多いようです。

しかし、2人の収入を合算して、それを軸に返済計画を立てると、ライフステージの変化で返済が難しくなる可能性があります。

出産、育児などで世帯収入を維持できなくなった場合は、返済ができなくなるからです。

共働きの場合でも、一方の収入をベースに返済計画を立てられるなら、返済できなくなる心配はあまりありません。

共働きできる間は、ゆとりをもって返済することができ、余裕資金を貯めて繰上げ返済することも可能です。

資産運用の知識も実績もある人

月々の返済額を少額にすることを目的として固定金利の40年ローンを選んだ場合、あえて一括返済せずに保険料を払い続け、団信を生命保険代わりにすることもできます。

住宅ローンの金利を上回る運用益を見込める投資でお金を増やすことができれば損はしません。

資金運用の知識があれば、余裕資金を貯めておき、タイミングを見て一括返済することも検討できます。

どのようにやりくりすれば、一番得になるかがわかれば、40年ローンも運用方法のひとつとして活用が可能です。

20代で将来明らかに収入が上がる人

20代の人なら、これから収入が増える見込みがあります。

ローンの完済後も働く余力が残っているため、退職金をローンの支払いではなく生活資金に回すことができるでしょう。

借入時の年齢が高いと、40年ローンを組めたとしても、返済している途中で収入が減ってしまうかもしれません。

月々の返済額を抑えられることができても、返済期間が長い分、利息を支払う期間も長くなるため、総返済額が増えてしまいます。

その点は間違いなく大きなデメリットです。

ですから、繰り上げ返済するかしないかが大きなカギになります。

ローンを組む時点では、ギリギリ審査に通る程度で、余裕をもって返済できるわけではないという人でも、相続等でまとまったお金が入れば、それを利用して繰り上げ返済が可能です。

繰り上げ返済しなくても、まとまって入ってきたお金を生活資金とすれば、返済の負担は軽くなります。

親子リレーローンで返済しようと考えている人

親子リレーローンの場合、40年ローンにすることで借入額を増やせるうえに、親子それぞれの負担割合に応じて住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除は、最長13年間受けられるのですが、控除額の上限まで所得税がかかっている人は少ないため、恩恵をフルに活かせていないケースが少なくありません。

親子リレーローンで、親子それぞれが住宅ローン控除を利用すれば、恩恵をフルに活用できます。

後悔を防ぐためのチェックポイント

40年以上の長期ローンを組んでも後悔することがないように、前もってチェックしておきたいことがあります。

ここからは、後悔を防ぐためのチェックポイントについて見ていきましょう。

 

分相応の物件かどうか

何年のローンを組む場合でも、住宅の購入費用は高額であることは間違いありません。

月々の返済額を抑えられたとしても高い買い物です。

本当にその金額の買い物をしても大丈夫か、ローンを組む前に今一度考える必要があるでしょう。

本当に新築でなければダメなのか、本当にその立地、その間取りでなければダメなのか等、検討する余地はあります。

40年以上のローンを組まざるを得ないというところで、前提が間違っているのかもしれません。

もっと返済期間が短いローンで購入できる物件ではダメなのか考えてみましょう。

再検討してみても、考えが変わらなければ、後悔する可能性は低いと言えます。

40年後の年齢でも返せるか

住宅ローンを組む場合、今払えるかという視点で、月々の返済額を考えてしまいがちです。

今払うのが大変だから、月々の返済額を抑えられる40年ローンを選ぶという人が少なくありません。

しかし、40年ローンを組んだ場合、35年ローンなら完済している年齢になっても、ローンを返済し続けなければならないのです。

その大変さを今一度考えてみましょう。

定年後で、なおかつ年金支給前の場合、住宅ローンを払い続けることができるでしょうか。

難しいと感じたら、繰り上げ返済も念頭に入れておく必要があります。

繰り上げ返済をすることで後悔を防げるかもしれません。

繰上げ返済できるか

返済期間を延長すると利息が増え、総返済額が増えてしまうため、繰り上げ返済して利息の負担を軽くすることがとても重要です。

繰り上げ返済すると、返済した元金部分の利息を軽減することができます。

ただし、繰り上げ返済は、借り入れから10年以内に行うことが大事なポイントです。

借り入れから日が浅いうちは、利息部分が大きいため、早い時期に繰上げ返済をすると、残金を大きく減らすことができるからです。

10年以上経ってから繰り上げ返済しても、あまり効果はありません。

借り入れからの10年間で有効な繰り上げ返済ができるか考えてみましょう。

繰り上げ返済には手数料がかかるという点も忘れてはいけません。

また、残高が減りすぎると住宅ローン控除を受けられなくなるため、どのタイミングでどれだけ返すかという点も考える必要があります。

デメリットも考慮して返済期間を決めよう

40年以上の長期ローンは月々の返済額を抑えられるため、借り入れのハードルが大きく下がります。

しかし、さまざまなデメリットがあるため、そのことも十分理解したうえで借入期間を決める必要があります。

自分だけでは何年が適当なのかわからないというのであれば、FPに相談してみるとよいでしょう。