不動産投資スタートアップガイド！失敗を防ぐ初心者おすすめの始め方を紹介！

近年不動産の価値が上がり、その売買で収益をあげる不動産投資に興味を持つ人も増えています。

不動産投資を新たに始めたいと思っていらっしゃる方は多いのではないでしょうか。

しかし、不動産投資はハードルが高く、始めるにはどうしたらよいのか悩んでいるという方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、不動産投資初心者へ向けて、不動産投資の基礎知識からメリット・デメリット、始める時の注意点を解説します。

そして、おすすめの始め方を紹介します。

不動産投資とは？

不動産投資とは、不動産を購入し、保有、運営、または売却して収益を上げることを目的とする投資活動です。

対象となる不動産は、住宅、商業施設、または産業用の不動産など、様々な種類があります。

不動産投資の主な目的は、資産の価値の増加、定期的な収入の確保、または将来的な売却による利益を追求することです。

不動産投資は、市場の変動、地域の需要と供給の変化、法的な規制などに影響を受けます。

そのため、始めるためには注意深い調査と計画が必要で、資産の管理やメンテナンスにも注意を払う必要があります。

一方で、十分に知識を身につけて、投資に適切な物件を購入するなど、自分自身の行動でリスクヘッジができる要素もあります。

かつては、一部の富裕層しかできない投資というイメージもありましたが、近年は様々な層の人が利用しており、会社勤めのサラリーマンが副業として始めるケースも見られます。

不動産投資の基礎知識

不動産投資にあたり、インカムゲインやキャピタルゲインといった日常ではあまりなじみのない専門用語がつかわれる場合があります。

本章では不動産投資の基礎知識として用語の解説をします。

インカムゲイン（家賃収入）

不動産投資におけるインカムゲインとは、不動産から得られる定期的な収益を指します。

代表的なものは、投資用不動産を賃貸に出して、入居者から得る家賃が収入になります。

賃貸収入は、不動産の位置や市場の需要によって異なります。

不動産投資から得られる収益は、単に賃貸収入だけでなく、駐車場の貸し出し、看板広告の許可、共有施設の利用料など、他の形態も含まれます。

これらの収入も不動産投資におけるインカムゲインの一部です。

ただし、インカムゲインには固定経費やメンテナンス費用、税金などのコストも考慮する必要があります。

キャピタルゲイン（売却益）

キャピタルゲインは、保有する不動産を売却することで得られる利益です。

不動産の購入時の価格よりも、売却時の価格が上昇すれば、その差額が利益となります。

キャピタルゲインを上げるためにも、所有する不動産を修理、改良したりする場合もあります。

市場の変動もキャピタルゲインに影響を与え、一般的に不動産市場が好調であると価値は上昇します。

キャピタルゲインは、投資家にとって重要な収益の一部であり、売却のタイミングは投資戦略や市場動向を考慮する必要があります。

ただし、不動産市場には変動があり、キャピタルゲインが確定するまでには時間がかかることもあります。

売却で利益を得るのは高い専門知識が必要になり初心者には難しいです。

利回り

利回りとは、投資した資金に対する利益の割合です。

不動産投資の利回りは以下の計算式で計算します。

（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100

不動産投資で投資用物件を選ぶ時は、金利の差だけでなく利回りまで計算をして比較しましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資をすることでどのような効果が得られるのでしょうか。

本章では、不動産投資をするメリットを紹介します

 

レバレッジを効かせた投資ができる

レバレッジとは「てこの原理」という意味ですが、投資用語のレバレッジとは、他者資金を借り入れて投資に利用し、自己資金の収益を高めることを指します。

他者を利用し自分の力以上の効果を発揮することを意味しています。

他者資本を利用して自己資金を増やせるのが、不動産投資のメリットです。

不動産投資用物件を購入するには、不動産投資ローンを利用する場合がありますが、場合によっては自己資金の10倍の資金を借り入れて運用にまわすこともあります。

レバレッジ効果を活用すれば、投資予算は同じでもさらに多くの利益を生み出すことが可能です。

家賃を年金のように受け取れる

家賃収入は安定して長期間にわたり得られます。

そのため、不動産投資をすることで将来家賃が年金の一部のようになり、老後の大きな助けとなることが期待できます。

公的年金の受給開始年齢は徐々に引き上げられ、受給額も減少するなど老後の生活に不安を感じる方も多いようです。

例えば、定年退職までに不動産ローンを完済していれば、受け取った家賃収入は年金のように永続的に受け取ることができます。

入居者さえいれば公的年金のようにずっと受け取れる資産になり、老後の備えとして大変心強い資金源になります。

生命保険の代わりになる

不動産の購入に合わせて、不動産投資用ローンを組む際、団体信用生命保険（団信）に加入することになります。

団信は、万が一があった時は、ローン残債のなくなった投資用不動産を家族に遺すことができます。

遺族はローン返済がない投資用物件を受け継ぎ、家賃収入を永続的に受け取ることができます。

死亡時の生命保険のような役割を、投資用不動産が果たせるのです。

もちろん、不動産投資ローン返済中に亡くなることなく、ローンを完済したあとにお亡くなりになっても同じことです。

家賃収入を受け取る使いかただけでなく、売却しても遺族は現金を得ることができます。

遺族の生活費を保障したりまとまった一時金を用意できる生命保険と同じ使い方ができます。

他者資本で投資ができる

これは不動産投資の特徴でもありますが、自己資本だけでなく他者資本を使って投資ができるのがメリットです。

例えば、賃貸として不動産を貸し出していると、借り主から家賃が受け取れます。

家賃は自分が不動産を買ったローンの支払いに使用したり、不動産を維持・管理するための費用になります。

順当に借り主が家賃を支払ってくれる場合、その家賃でローンを完済することができるでしょう。

そうすれば、自己資産を支払わずに不動産を手に入れることができます。

実際には、自己資金を全く使わないというのは難しいですが、他人のお金も活用できるのは不動産投資の大きな特徴でありメリットです。

不動産投資のデメリット

メリットがたくさんある不動産投資ですが、良い事ばかりではありません。

本章では、不動産投資でデメリットになることを紹介します。

 

資産を減らすリスクは自己責任

どんな投資でもリスクはあります。

そのうちの一つは、もし投資が上手くいかなかったら責任は自分にあるということです。

不動産投資をするとき、物件を購入するためにお金を支払います。

一括で購入する方もいればローンを組む方もいらっしゃるでしょう。

不動産を購入したら賃貸、あるいは売却で利益を狙います。

しかし、購入した物件の立地が悪かったり、不動産自体の瑕疵（かし）で、買い手がつかない可能性はあります。

売却ができたとしても、最初に購入した金額以下になってしまう可能性があります。

買い手がいなかったり原価よりも安く売却された場合、その差額は負債になってしまいます。

不動産投資で失敗し、結果として資産が減ってしまっても自己責任なのはデメリットです。

不動産投資ならではのリスクを負う

不動産投資には特有のリスクがあります。

まずは空室リスクです。

例えば株投資であれば株を購入すればすぐに投資がスタートします。

一方、不動産投資は、物件に対して買い手なり借り手が見つからない限りは、投資スタートできません。

さらに、市場の動向だけでなく、災害があった場合も投資に影響を及ぼす場合があります。

自己完結できない特有のリスクがあるのがデメリットです。

基礎知識が不可欠

投資は全て同じですが、基礎知識が不十分なままで不動産投資をするのは危険です。

まずは不動産投資でよく使われる用語の理解から始まり、不動産投資の種類に関する知識も必要です。

さらに不動産投資は物件選びが肝心ですが、適切な物件選びには市場の動向を読む力、不動産の立地に関する知識、社会の動向と土地の価値が将来どうなるかという予想なども不可欠です。

知識が不十分なままで始めてしまい、適切な物件の購入を誤れば、投資は上手くいかなくなります。

もちろん独学でも学べますが、初めは大変です。

不動産投資の注意点

不動産投資を始めるうえでの注意点はどのようなことでしょうか。

本章では代表的な注意点をまとめます。

不動産投資をよく理解してから始めること

注意すべきことは、不動産投資について十分理解を深めてから投資を始めることです。

基礎知識、用語を理解するのは当然のこと、特にデメリットをよく理解しリスクヘッジを考えておきましょう。

もし、不動産投資の基礎知識などがわからないままで実行してしまうと、不利益事項に対処できないので危険です。

投資を始める前に、デメリットをよく理解しておきましょう。

慎重に物件を選ぶこと

不動産投資でもっとも重要なのは、物件選びです。

不動産は基本的に場所を変えられません。

賃貸物件の投資をするならなおさら、借り手が絶えないのが理想的です。

ただ単に、利回りが良いとか、不動産会社の人に勧められた物件だからと言って安易に物件を決めないようにしましょう。

不動産は場所選びが肝心です。

簡単に移動ができないので、そもそもの不動産の価値をよく吟味し物件選びは慎重に行いましょう。

信用できる不動産会社、管理会社を選ぶこと

不動産投資用物件を選ぶには、完全に自分で選び自分で契約することもできます。

しかし、物件の管理など、多くの人は不動産会社や管理会社を通じて物件を紹介してもらう流れをとるでしょう。

そのため、利用する不動産会社や管理会社が本当に信用できるのかは十分吟味しましょう。

不動産投資は長期間続いていきます。

運用期間中、社会や市場の動向は変わります。

不動産会社や管理会社の経営形態や経営状況も変わる可能性があります。

だからこそ、そもそも会社選びの段階でよく検討しましょう。

そして初めて利用する際も投資を始めた後も、不動産会社に任せきりにするのではなく、自分でも定期的に興味関心を持ちましょう。

不動産投資の始め方

不動産投資のメリットやデメリット、注意点などはわかりましたが、どのようにして始めればよいのでしょうか。

本章では、不動産投資の始め方をおおまかに3ステップに分けて解説していきます。

 

不動産投資の知識を身につける

不動産投資はハードルが高そうと感じるのは当然です。

宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士といったプロの仕事、と考える人も多いでしょう。

もちろんそのような側面もありますが、不動産投資というのは物件選びが大変重要ですが、開始されると、オーナーがやるべき仕事というのはあまりありません。

そのため、株やFXで市場の動向や値動きを細かくチェックして投資をしている人にとっては、やるべきことがなくてつまらないと感じる投資ともいえます。

ただ、何も知らないでいては、最も大切な物件選びで失敗するかもしれないし、不動産会社に相談に行った時にセールストークを鵜呑みにしてしまうかもしれません。

与えられた情報の良し悪しを自分で判断したり、分からないことは質問したり、自分で調べるという姿勢が重要です。

そのための基礎知識は十分に身につけておく必要があります。

では、知識をつけるにはどのような方法があるのでしょうか。

 

書籍を読む

知識を学ぶ方法の1つめは書籍を読むことです。

自分のペースで学習をすすめることができ、テーマに沿って深く学べるメリットがあります。

ただし、時間がかかったり、途中で挫折してしまうなど、本を読むのが苦手な人には苦しい学習法かもしれません。

また、そもそもどの本を選べばよいかわからなくてつまずく可能性もあります。

ネットで調べる

知識を学ぶ方法の2つめは、ネットで検索することです。

自分のペースで学習をすすめられるうえ、費用もかかりません。

最近はユーチューブなどでも取り上げられたりしているので、本を読むのが苦手な人でも楽しく学べるかもしれません。

ただしこれも、時間がかかったり、途中で挫折してしまう可能性もあります。

また、サイトごとに違う情報があったりすると正しい情報がわからなくなる可能性もあります。

不動産会社に問い合わせる

知識を学ぶ方法の3つめは、不動産会社に問い合わせることです。

ただしこれは、一番ハードルの高い方法かもしれません。

勧誘されるかもしれないと思って、緊張してしまうかもしれません。

また、全く基礎知識が無い状態で問い合わせても、必要な情報を得ることは難しいでしょう。

ただ、最新の不動産投資情報が得られたり、不動産会社の特徴を直接知られたりするのはメリットです。

不動産投資セミナーに参加する

知識を学ぶ方法の4つめは、不動産投資セミナーに参加することです。

これも、心理的ハードルは高めの方法かもしれません。

しかし、初心者用のセミナーに参加すれば、基礎知識から教えてもらえるので、全く基礎知識が無い状態で参加しても大丈夫です。

さらにわからないことは講師に質問する機会も持て、セミナーに参加した人同士の情報交換ができる場合もあります。

基礎知識を学ぶ時間は1回から数回のセミナー参加で完了し、無料で参加できるものもあるので、初心者におすすめの学習法です。

基礎知識を十分に勉強したら、次にやるのは物件探しです。

自分で探せる自信がある方は不動産仲介サイトなどを利用して自力で探すのも1つの方法です。

しかし、自分で探すのは上級者のやることですし、ネット上に紹介されている物件には限りがあります。

既に他の人に契約されてしまっていたり、古い情報だったり、投資目線で見てあまり良い物件でなかったりと様々な問題点があります。

そのため、投資初心者の場合は、不動産会社に行って物件を紹介してもらう方がおすすめです。

投資用物件を検討する

ただし、聞いた情報をうのみにしてしまうのは危険です。

不動産会社の目的は基本的には営業です。

そのスタンスが悪いわけではありませんが、必ず自分で内容をよく吟味して判断すべきということは忘れないようにしましょう。

ここで、物件選びに重要なポイントをあげておきます。

 

近隣の家賃相場との比較

投資用物件で最も重要なのは、借り手がつくことです。

借り手が重視するポイントの一つはいうまでもなく家賃です。

物件を選ぶにはまず、近隣の家賃相場を調べて比較し、入居者がつくか判断しましょう。

立地がよいか

借り手が重視するポイントのもう一つは、利便性です。

最寄駅から何分か、近隣に買い物ができる場所があるか、学校があるかなど、立地は重要です。

近隣に大学や専門学校があれば学生のニーズを期待できます。

また、オフィスがある主要駅にアクセスが良ければ、ビジネスマンのニーズが期待できます。

最寄駅までは徒歩10分以内で行けることなども物件の価値になります。

家賃の価格帯にあった借り主と、その借り主の行動範囲を予測して需要がある立地なのかを判断することが重要です。

物件の状態

家賃と立地がよければ入居者はつきますが、最後に比較された時の決め手として、物件の状態を確認しましょう。

外装、内装が綺麗なのは良いですが、多少年数が経っていても管理状態が良ければ、借り手はいます。

共有部分（駐輪場、ゴミ捨て場、通路等）が清掃され管理されているかを確認しましょう。

さらに、適切な修繕がされ、積立なども行われているかもチェックしておきましょう。

このような点が適切に管理されていないと、借り主から最終的に選ばれない物件になってしまいます。

物件の状態は直接確認できるとベターです。

投資用物件を購入する

物件が決まったら購入になります。

投資用物件を購入するには、現金かローンを組んで購入します。

通常、不動産の種類にもよりますが購入には1,000万円単位の金額が必要になります。

多くの人は、現金一括で購入するのではなく、不動産投資ローンを組んで購入します。

ローンを組むというと、負債を抱えるイメージになり不安になりますが、不動産投資用のローンは通常のローンとは意味合いが少しことなります。

自宅を購入する住宅ローンの返済は基本的に全て自己資金で支払いますが、投資用ローンの支払いは賃貸を借りてくれた方が毎月家賃として支払ってくれた資金があてられるため、収支を計算して投資用物件を購入すれば、ローンのほとんどを家賃でまかなう事が可能です。

ただし、入居者がつきにくい物件は収益性が無いと判断されると、融資自体が下りない可能性もあります。

もし、融資審査に通らない物件をどうしても購入したいなら、現金で購入する選択肢もあります。

金利が必要ないのはメリットですが手元から大きな資金がなくなるので、資金に十分な余裕があるのが前提になります。

投資用物件の購入は、上手くいくことばかりではありません。

例えば目利きを誤り、入居者がつきにくい物件を購入してしまった場合、家賃収入が安定的に得られない可能性もあります。

家賃が得られないと、自己資金で返済をしていかなければなりません。

利益を出す目的で不動産投資をしているのに、マイナスばかりが増えてしまう可能性もあります。

購入までの物件を選ぶ段階でよく吟味しておくことが何よりも重要です。

物件を購入したあとは、入居者管理や家賃の入出金、修繕対応など日々の運用を効率化する仕組みづくりが重要です。

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まとめ

本記事では、不動産投資初心者におすすめの始め方についてご紹介しました。

ただ、実際に加入する時には、メリットやデメリット、注意点を総合的に判断し、自分に合う形で始めることを検討してください。

不動産投資にチャレンジする時、この記事が参考になったら幸いです。